大国崛起：谁赶上风口，谁又落后时代！

作者：子木

　　　　规划不一定都是时运

　　《论语・为政》中孔子说过这么一句话，”吾十有五，而志于学。三十而立，四十而不惑，五十而知天命。”

　　三十岁对于人这一辈子来说是分水岭，意义非凡，大多可以决定其一生的格局和发展。

　　这个是时间。

　　然而有些人纵使奋斗一生也难有作为，但有些人只要踏在风口浪尖上便可直上云霄。

　　例如中国一朝改革开放，成就了一批下海的富庶商人；而92年邓老南巡、房地产市场的崛起，成就了许家印、冯仑、王健林等一批地产大亨；如今的互联网潮井喷，又成就了马云、马化腾、刘强东等一批互联网精英。

　　这个是运气。

　　时间加运气叫做时运，国有时运可富强崛起，城有时运便一骑绝尘，人有时运能一发冲天。

　　但是人的时运是毫无预兆的，这就是为什么中国人特别爱算命，但是算来算去都算不明白何时才能真正发了财。

　　而这时候国家和城市的时运就显得容易得多，因为大多都以白纸黑字的规划文件昭告天下了。

　　但是所有的规划都是利好可靠的吗？

　　?一定不是！不然就不会有那么多购房者因此高位套牢，身陷囹圄之地。

　　例如环京固安，一直在炒作北京新机场规划的概念。开发商在炒，中介在炒，老百姓在炒，2016年的时候房价一路飙到3万多。这个规划值这个价格吗？

　　且不说与北京城的距离和非帝都城区属性，横向对比，拥有首都机场和地铁的顺义的房价也才3万出头。

　　远郊升值在于交通和配套，更在于是否能直接引入居住人口。例如通州崛起有市政府的转移，亦庄有京东带着大量企业落户。

　　所以无论是购房还是自身发展，你要明白“规划是时运，但不一定所有的规划都是时运”。有的地方规划文件一下来，房价直接就串上去了。所有人根本不去理性对比，不去思考是否过分透支了规划，提前透支了规划。

　　中国有特区深圳、珠海、汕头、厦门、海南，真正成功的却只有深圳。国家新区有18个，成功的却只有1992年成立的浦东新区。

　　而1994成立的天津滨海新区，虽2006年上升为国家战略，具备与浦东和深圳一样的港口优势，而且有国家政策大力支持，本身已有发展的底子，20多年了，虽然发展还算不错，但现在比深圳上海差一大截。那么他们之间的房价、收入、生活水平也就相差许多。

　　所以今天子木就特开一篇文章，帮助大家解读一下未来国家战略下的布局，帮你辨别一下哪些规划是真的利好。如果能赶在国运下买入一个机遇城市的股票，也当是赶上了发展红利，少奋斗好多年。

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　　宏观战略背景下的规划

　　大家都知道，自1978年改革开放以来，中国以埋头苦干的形象入世，以独有的 资源优势在大国纷争中崭露头角，一路走来艰难坎坷。

　　其实纵观这几年，老大哥把美国用过的凯恩斯主义的“刺激内需”、马歇尔计划的“一带一路”、时代前沿的互联网+、里根的供给侧改革甚至熔断机制都用了一遍，最后又不得不重新回到房地产经济拉动上。

　　但是上一轮房地产拉升的高房价透支了人民太多的劳动力和消费力，日渐攀升的居民杠杆率已经达到了极度危险的水平。

　　所以你会看到目前全国进入了去杠杆周期，全行业市场缩盘整顿。

　　中国发展的道路就是这样，一直在改革中前进，撑不住了就把房地产拉出来吸一口氧继续走。

　　但是所有人都知道一味地靠房地产经济拉动经济并不能让国家走向真正的富强。大喊刺激内需口号，也得首先让大多数城乡居民兜里有钱，没有后顾之忧才行，这样他们才会对未来有信心，也才敢花钱，不然只是空谈。

　　但是让老百姓兜里有钱谈何容易？产业就这么多，赚钱的产业都向上集结，跑到一二线城市去了。三四线城市说白了只能承接一二线转移过来的制造业，但中国制造业又属于中低端，而低端产业也被低成本的东南亚市场冲击的体无完肤。

　　三四线产业的单一性可以从最近的鸿茅药酒事件看出。你说一个企业占了凉城县一半的GDP，可以说成绑架地方经济了。如果企业出事儿了，地方政府会帮忙吗？警察成了”企业家丁”，是荒唐是悲剧却又是无奈之举。

　　所以对于中国目前的情形来讲，要想实现国家富强，只能先打开外需。中国相对美国低端，但是相对东南亚多数发展中国家却属于高端。于是用一带一路打开市场，把我们现有的技术和装备输送进去，大规模淘金补给中国老百姓才是正途，老美就是这样做的。

　　换句话讲，我国的核心战略思想就是用“中国特色”的方式复制老美之前走过的路。

　　所以在此战略下，有几个城市的战略位置显得格外重要。分别是海南，雄安和大湾区。下面分别着重讲一下。

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　　战略下的要塞

　　1.海南

　　最近海南天大的利好消息规划出炉，全国人民开始睡不着了，梦里梦的都是在海南拥有一套海景房。

　　海南房地产市场是中国唯一一个经历了辉煌一世，转而一地鸡毛，而又能在悲伤世界中涅�重生的个例。

　　这个缘于其稀缺的环境资源和独特的地理区位。

　　而战略规划下“一带一路”的海上丝绸之路的重要枢纽也在海南，所以它注定会成为一个拥有繁荣贸易产业的海滨城市。大国战略下的规划胜于之前一切的发展规划。

　　但是没想到的是，前段时间海南才出台了史上最严苛的调控政策，而后却又天降红利。

　　本应楼市锁盘回调，却转而掉头直上。

　　这个消息和当年雄安设立的规划如出一辙，谁都不可能预测到。只能说，中央在雄安问题上吃了亏，所以这次只能提前锁了海南楼市，就是为了防止战略部署时，炒房客进来捣乱。

　　这个操作前所未有，大家不妨注意一下，未来如果有哪个城市被最严的政策锁死了，很可能接下来就是上帝的宠儿，开个玩笑。

　　2.雄安

　　有人称中国即将形成“北雄安、南海南”的双核战略局面。子木不这么认为，雄安属千年大计，战略高度岂是其他城市所比肩的？

　　市场上唱衰雄安的专家不少，称雄安的诞生非常奇葩，不具备交通区位优势，也没有发展基础。它既不是港口城市，也没有两条大河交汇、空港、特殊矿藏，甚至连旅游资源都不多。

　　更不像深圳，身边有香港这个土豪邻居，也不是上海浦东，拥有万里大河的出海口。成为一个万亿级大都市几乎是无法实现的愿望。

　　但这一切重要吗？不重要。因为它就是一个不符合正常经济市场的政策宠儿。政策之下，一切都有可能。

　　其实用最通俗的话讲，雄安的本质就是中国的第一试验田。

　　而雄安之所以能成为第一试验田，是因为它的底子很清白。宫廷剧大家都看过，大阿哥和二阿哥争皇位，三阿哥却登上了皇位，因为皇上喜欢底子很干净的人选，这样对于治国治家不会被其他利益所左右。

　　同理，国家试验田需要一个全新的地方，并不像北上广深还有其他城市已经有历史积淀，顽固的政治病痛。因为试验的不仅是最新的经济体制，还有社会治理，土地财政，生态环境等等。

　　所以大家也都看到了。雄安成为了中国第一个租城，模仿的是新加坡房地产模式，“租购同权，以租为主”。这样炒房客根本无从下手，而城市居民也无需担心日渐高涨的房价，只要安安稳稳赚钱，快乐的生活即可。

　　其次是科技试验。雄安现在就已经实现了公交无人驾驶系统的运作，全城WI-FI覆盖，银行全部智能化管理，未来可能会把世界超一流的科技试用到线下场景中。

　　最重要的还有社会资源的分配管理。大家都知道，真正的社会主义是不存在的，因为有很大的贫富差距，资源并不能按照“按劳分配”这个规则走，这个小地方的朋友可能深有体会。但是雄安会使用积分管理制度，意味着，对社会贡献越多，可能被分配到的资源越多。创造了一个完全公平的竞争环境。

　　至于很多人说，人口怎么引进，很简单，政策一纸令下，所有高新产业响应建立分公司，国企员工迁移，有了高薪公司，那么人口流入不是很简单吗？

　　其实，雄安的意义并不在于给中国老百姓带来多大的利益价值，因为对于一般人来讲，雄安的崛起也就是过去旅游观光，看一看这未来之城。

　　它的真实意义在于如果把一套新的模式和制度试验成功，将是对全国的一场革命式洗牌。未来的制度，产业趋势将会在这里提前预示，对于很多人都是财富的机遇，别忘了，中国很多赚钱的企业都是从国外复制而来。

　　3.大湾区

　　粤港澳大湾区这个概念在今年两会之后被炒的沸沸扬扬，其实在去年三月份就提过，此后被升级为国家战略。

　　湾区经济带很重要，因为它几乎是所有经济发展的最高表现形式。据不完全统计，目前全球60%的经济总量集中在入海口，75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸100公里的海岸带地区，湾区经济已成为带动全球经济发展的重要增长极。

　　中国需要一个对标国际实力强悍的经济带，珠三角地区的综合实力不落后于现有的国际大湾区，其条件正好满足这个诉求。

　　但是大湾区是否会成功还要取决一个很重要的点。核心由谁来主导，这个并不是国家如何重视如何投入资源，而是政治体制如何运转。

　　大家都知道，一山难容二虎，何况三虎？大湾区三个龙头，香港、广州、深圳经济总量相差无几，如果各打算盘各自为政，毫无疑问大湾区将只是一个空壳。

　　五六年前，中央制定的澳门珠海合作发展横琴项目就是一个很好的例子，至今仍然没有发展出什么好东西来。原因很简单，珠海宁愿把土地荒废，也不愿把地借给澳门使用。

　　香港因制度和大陆不同，是不可能成为核心的。所以此次龙虎之争的重点在于港口和金融，在于广州和深圳之间。至于结果先不做预测，利益往来皆尔尔，因为按照中国人的秉性，从消息出来之后就开始争了，有些话只能放在房产研习社说了。

　　但是子木更愿意相信，三方互为犄角之势差异化发展，协调合作，充分利用资源，打造湾区价值。至于很多人问周边发展价值如何，肯定是利好，三方差异化发展，就肯定会造成产业向周边外溢转移，人口和经济的增长又会带来新的一波房价上涨。

　　按照惯例，对于购房者有两点建议：

　　1.规划是房价上涨的动因之一。大到国家战略规划，小至城市发展规划。国家战略规划是长期使命，因为涉及到一个国家的未来，那么有些城市作为战略落脚点会赶上百年难遇的机会。例如天字号工程“一带一路”下的两个起点，海南和西安。海南如果没有政策锁住楼市，必然会迎来历史上的第三波大涨，而西安为了能支撑起这个名号也在疯狂拦人打基础。

　　而城市发展规划，目前来看就是所有城市的新区。而且是越小的城市，新区的房价相对越有潜力。因为城市化是任务，而改造旧城所花费的成本远大于建一个新城，地方政府会把所有资源倾斜于新城的建设，没有之一。

　　2.规划利好都有波折性。因为大家不可能第一时间拿到一手信息，所以接收到信息的时候，也就迎来了哄抢的局面。但是哄抢之后发现人口没跟得上来，炒房客找不到接盘侠撑不住经济压力，就会降价抛售房源，房价一旦下跌又会带动非刚需购房者的下跌情绪，这叫做过分透支规划。这时候不妨等大家过分透支规划迎来“落空”再去上车。

　　例如通州，前两年，规划消息散布，房价大涨，人口跟不上，房价下跌，人口不断聚集，房价再次上涨。又例如环京燕郊楼市，规划通州之期跟涨，现在又跌到低谷，所以这个时候正是上车的好时机。两年之后燕郊楼市必涨无疑。投资反人性，养成买跌不买涨的心态。